Про проблему з договором на оренду приміщення. Юридичні консультації з діяльності друкованих ЗМІ

На запитання відповідає медіаюрист проектів Тернопільського прес-клубу   Ігор ФЕДОРЕНКО  «Наша редакція  уклала договір оренди приміщення строком на 15 років, але не посвідчила договір нотаріально. Наразі район ліквідовано, і виникла проблема з новою районною радою – вони стверджують, що такий договір нікчемний. Чи є порушення закону в нашій ситуації?».

– Якщо звернутися до частини другої ст.793 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років. Статтею 220 ЦКУ визначені правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору:

«1.У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

2.Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається».

Крім того ст.794 ЦКУ передбачає державну реєстрацію права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди:

«1.Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності».

Також стосовно цієї ситуації є роз’яснення Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013  № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними». В абзаці шостому пункту 2.6. цієї Постанови зазначено, що:«не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним».

Таким чином, якщо договір оренди нежитлового приміщення між вашою редакцією і ліквідованою радою був укладений на 15 років без нотаріального посвідчення і реєстрації, результатом цього є відсутність укладення договору, а відповідно і відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором.

   Консультації надаються в рамках виконання проекту Тернопільського прес-клубу «Сприяння медіа реформам та розвитку регіональної журналістики» за підтримки «Медійної програми в Україні», що фінансується Агентством США з міжнародного розвитку (USAID) і виконується міжнародною організацією Internews.

    Запитання можна попередньо надсилати на таку електронну адресу – akardynal@ukr.net